Research-Studie


Original-Research: Coreo AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Coreo AG

Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6

Anlass der Studie: Research Comment
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 2,35 Euro
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2021
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker; Marcel Goldmann

Geplante Finanzierung erfolgreich umgesetzt, Hoher Liquiditätsbestand für
neue Investitionen vorhanden, Kursziel von 2,35 EUR und KAUFEN-Rating
bestätigt

Wie nach der Absage der Anleiheemission von der Coreo AG angekündigt, hat
die Gesellschaft erfolgreich eine Ersatzfinanzierung abgeschlossen. Gemäß
aktueller Unternehmensmeldung erhält die Gesellschaft von einem namhaften
Investor ein Darlehen in Höhe von 23 Mio. EUR und kann damit zeitnah die
geplanten Finanzierungs- bzw. Refinanzierungsmaßnahmen umsetzen. Dazu
gehören die Rückzahlung der Optionsanleihe mit einem ausstehenden Volumen
in Höhe von 15 Mio. EUR, die mit einem Kupon in Höhe von 10 %
vergleichsweise hoch verzinst ist. Bei einem Darlehenszins in Höhe von 6,75
% können durch die Ablösung der Optionsanleihe zeitnah Kosteneinsparungen
realisiert werden. Unseren Berechnungen zur Folge dürften diese im
kommenden Geschäftsjahr bei ca. 0,50 EUR liegen. In Verbindung mit der
Darlehensaufnahme haben die beiden Ankeraktionäre Christian Angermayer und
die alex schütz familienstiftung zugesagt, die Eigenkapitalbasis im Zuge
einer Kapitalerhöhung um mindestens 5 Mio. EUR zu stärken und damit das
geplante Wachstum abzusichern.

Das nach der Refinanzierung der Optionsanleihe verbleibende Volumen aus der
Darlehensaufnahme in Höhe von 7 Mio. EUR soll für die Fortsetzung der
Wachstumsstrategie durch Objektakquisitionen erfolgen. Darüber hinaus hat
die Coreo AG mit Corporate News vom 21.12.2020 die gewinnbringende
Veräußerung von drei Objekten des Hydra Portfolios gemeldet. Mit dem
erwarteten Nutzen- und Lastenübergang im ersten Quartal 2021 sollte die
Gesellschaft unseren Erwartungen zur Folge einen Liquiditätszugang zwischen
3 - 4 Mio. EUR ausweisen. Über die Wertzuschreibung auf den Verkaufspreis
wird die Veräußerung bereits im laufenden Geschäftsjahr 2020
ergebniswirksam. Unter Einbezug des Liquiditätszuflusses aus der
Immobilienveräußerung könnte die Coreo AG bei einem unterstellten LTV von
66 % neue Investitionen in Höhe von über 30 Mio. EUR umsetzen.

Nicht zu vernachlässigen sind dabei die noch vorhandenen umfangreichen
finanziellen Vermögenswerte, die unter anderem eine Beteiligung an der
MagForce AG enthalten. Grundsätzlich steht die Beteiligung an der MagForce
AG, die zum 30.06.2020 einen Wertansatz von 4,50 Mio. EUR hatte, zur
Disposition und würde damit die Finanzierung der künftigen Objekterwerbe
unterstützen. Gegenüber dem Bilanzstichtag hat die MagForce-Aktie zudem
einen deutlichen Kursanstieg um über 70 % verzeichnet. Stand heute würde
dies eine ergebniswirksame Steigerung des Wertansatzes um ca. 3,2 Mio. EUR
bedeuten, was gleichzeitig zu einem NAV-Anstieg führen würde.

Mit dem in gleicher Corporate News gemeldeten Zukauf des Nachbargrundstücks
zu der bereits im September erworbenen Fläche, verfügt die Coreo AG dort
über rund 17.000 Quadratmeter für die Wohnbaurecht geschaffen werden soll.
Planmäßig entwickelt sich auch der Abbau des Leerstands im Hydra-Portfolio.
Während die Objekte in Gießen und Kiel inzwischen langfristig vermietet
sind, steht die Vermietung der Wohnungen in Berger Straße in Frankfurt am
Main kurz bevor. Auch in Wetzlar sind alle Wohneinheiten vermietet und für
die Gewerbeflächen sind die Vermietungsverhandlungen weit fortgeschritten.

In unseren bisherigen Umsatz- und Ergebnisprognosen (siehe Researchstudie
vom 03.11.2020) hatten wir bereits den erfolgreichen Abschluss der
Finanzierung, als Basis für den weiteren Ausbau des Objektbestandes,
unterstellt. Zwar sind die von uns unterstellten Neuinvestitionen in Höhe
von rund 25 Mio. EUR noch nicht erfolgt, in unseren bisherigen Schätzungen
hatten wir die Umsatz- und Ergebniswirksamkeit neuer Investitionen ohnehin
erst ab dem kommenden Geschäftsjahr berücksichtigt. Mit der nun vorhandenen
höheren Liquidität sollte die Coreo AG in der Lage sein, zeitnah Objekt-
bzw. Projekterwerbe umzusetzen und wir behalten daher unsere in der letzten
Researchstudie veröffentlichten Prognosen bei. Die Effekte aus der
zugesagten Stärkung des Eigenkapitals durch die beiden Ankeraktionäre
werden wir dabei erst nach Abschluss der Kapitalerhöhung einbeziehen.

Da damit auch unser DCF-Bewertungsmodell unverändert bleibt, behalten wir
unser bisheriges Kursziel von 2,35 EUR bei. Ausgehend vom aktuellen
Kursniveau von 1,49 EUR vergeben wir weiterhin das Rating KAUFEN.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/21964.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum (Zeitpunkt) Fertigstellung: 21.12.20 (12:00 Uhr)
Datum (Zeitpunkt) erste Weitergabe: 21.12.20 (14:00 Uhr)

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.